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住宅ローンは繰上げ返済しない方がお得?!金利と利回りで比較

住宅ローン

マイホームを購入する時、多くの人は住宅ローンを組むと思います。

アパートやマンションと月々ほぼ同額の返済にするなら、返済期間35年で組まれるんじゃないでしょうか。

 

私も例に漏れず、30歳で35年ローンを組みました。

 

そのままいけば完済時の年齢は65歳。

定年が65歳まで延長されたとはいえ、これは頑張って繰り上げ返済していかないとな。

とまあ、この時の私は住宅ローンを繰り上げ返済し、返済期間を短縮するつもりでいました。

 

しかし資産形成・資産運用を考えた時、手持ちの資金は繰り上げ返済せず運用した方がいいんじゃないかという考えに至りました。

 

住宅ローンの繰り上げ返済について 

住宅ローンは長期間になる場合が多く、家計に余裕が出来たタイミングで繰り上げ返済を検討される方もいらっしゃると思います。

この繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類の返済方法があるので、返済する前によく理解しておきましょう。

銀行へ行って繰り上げ返済手続きをすると、この2種類から選択する事になります。

 

詳しくは割愛しますが、「期間短縮型」は支払期間を短縮出来て、返済額軽減型よりも多く利息を軽減する事が出来ます。

月々の生活に困っていないようであれば、「期間短縮型」を選択した方がお得です。

一方「返済額軽減型」は、期間短縮型より利息の軽減が少なくなりますが、毎月の返済額を減らす方法で月々の生活が楽になります。 

 

↓こちらのサイトでシミュレーション出来ます。

keisan.casio.jp

繰り上げ返済するメリット

いずれも、住宅ローンの繰り上げ返済には利息を軽減する効果があります。 

期間短縮型であれば、支払い総額も大幅に減り完済期間が短縮出来る事で精神的負担も軽減するんじゃないでしょうか。

私のように定年間近もしくは定年後までローン返済期間が残っていると、収入が無くなってから返済出来るのかと、不安を抱えてしまいます。 

 

このように繰り上げ返済には、経済面や精神面を軽減するメリットがあります。

住宅ローンを繰り上げ返済しない方が得するパターン

繰り上げ返済する事で利息を軽減出来るのだから、した方がいいに決まってるじゃないかと思うかもしれませんが、ちょっと待って下さい。

 

多額の融資を受けているにも関わらず、住宅ローンの金利ってめちゃくちゃ低くないですか!

 

当サイトは資産形成をメインにしているので、資産運用について紹介しているわけですが、iDeCo(確定拠出年金制度)・つみたてNISA の平均利回りは軽く1%を超えています。

現時点では、通算で3%前後も期待出来る実績です。

仮に10年間月1.7万円投資(10年で元金200万円になる計算)して平均利回り3%で運用した場合、10年後に33万円の収益が見込めます。

20年継続すれば元金400万円+福利効果で150万円の収益が見込める計算です。

www.fsa.go.jp

 

それに比べ、現在の住宅ローン金利は0.5%前後とかなり低い。

この金利だと、例えばローン残高2000万円・残期間25年だったとして、200万円繰り上げ返済しても利息の軽減効果は25万円程度になります。

 

勿論、投資による資産運用は元本割れのリスクがあるので、必ずしも資産運用した方が得するとは言えません。

借り入れしている住宅ローン金利によってもその違いは変わってきます。

安全・安心を取って堅実に繰り上げ返済するのもありですが、選択肢を知っているのと知らないでは違いますよね。

 

繰上げ返済効果と資産運用シミュレーションを比較

繰り上げ返済した場合と資産運用した場合の差は、ほぼ住宅ローン金利と資産運用の利回りによります。

その違いによりどちらが得になるか変わってきますので、参考までに一例を表にまとめました。

ご自身の場合どのくらいの差になるか参考になれば幸いです。

 

【住宅ローンの繰り上げ返済】

・借り入れ:3,000万円

・10年目に「期間短縮型」で200万円繰上げ返済

  住宅ローンの繰上げ返済シミュレーション
金利 0.5% 1.0% 1.5%
軽減利息 25万円 53万円 85万円
短縮期間 28回分 29回分 31回分

※手数料や金利の変動は加味していません

 

【資産運用】

・元金:200万円

・運用期間:20年

  資産運用シミュレーション
平均利回り(年) 1.0% 2.0% 3.0%
運用利益 44万円 98万円 164万円

※手数料や税金は加味していません

 

資産運用で出た利益は通常税金が掛かってきますが、iDeCo や NISA などの非課税制度を活用すれば、節税も可能です。

【まとめ】住宅ローンは繰り上げ返済しない方がお得?!

堅実に行くのであれば住宅ローンは繰り上げ返済した方が、金融機関に支払う利息を軽減し、支払総額を減らせて良いでしょう。

ただ、手持ちの資金を繰り上げ返済に当てるか資産運用に回すかを考えると、繰上げ返済しない方がお得になる可能性があります。

 

もし、「iDeCo(確定拠出年金制度)」や「つみたてNISA」の運用がまだで、資金不足で出来ていない状況であれば、繰上げ返済する予定だった資金を使い資産運用した方がお得になる可能性が高いといえます。

 

私は勉強不足だった以前、一度だけ繰り上げ返済をしてしまいましたが、その後は住宅ローンの繰り上げ返済を辞めました。